OGIホールディングス監修!不動産事業の収益モデル

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定年退職後の生活には自ら備えておくこと

日本は男女ともに世界有数の平均寿命を誇る長寿社会ですが、せっかく長生きするなら老後を豊かに送りたいものです。
一方で公的な年金は老後の安心とゆとりを得るにはほど遠いのが実情で、定年退職後の生活には自ら備えておくことが大切です。

老後の備えというと貯蓄を思い浮かべる人が多いですが、長引く低金利社会で利息には期待できず、貯蓄の元本を取り崩しては底をつくのが心配で安心して使うこともできません。
そこで老後の備えに適しているのが、高齢で働けなくなっても資産運用の収益が継続的に見込める不動産事業です。

昔から土地持ちといえば資産家の代名詞であるほど不動産は高価な財産の代表格でした。
そのため、不動産事業は限られたお金持ちのものと思ってしまいますが、土地や建物の資産価値を担保に借入をすれば少ない手元資金でも始めることが可能です。

借入金で物件を購入して、返済には毎月の家賃収入を充てていくことで手元資金の支出を抑えながら資産形成、返済がおわれば名実ともに自分の財産となり、以後の家賃収入は不動産を持ち続けている限り安定収入を見込むことができます。

空室リスクがもっとも危険

この時に気を付けておかなければいけないのが空室リスクで、空室で収入がとだえても借入返済や固定資産税などの維持管理費は支払い続ける必要があります。
一般的には都市部などの好立地では空室リスクが低いですが物件自体も効果なので投資利回りは低くなりがち、地方都市などでは物件が安いので高い投資利回りが見込めますが空室リスクも高くなります。

空室時には自己資金で対応する余力があるなら地方都市などの手ごろな物件で高い投資利回りを目指し、空室を避けて安定を求めるなら投資利回りは低くても都市部の物件を狙うと効果的です。

個人で不動産事業を始めると、毎年1月から12月までの1年分を一つの会計期間として、翌年3月15日までに確定申告をして納税します。
その際、賃貸経営の収益は不動産所得、売却した場合の収益は分離課税の譲渡所得といって別々に計算をします。

給料や事業経営、賃貸経営などの所得は総合課税といって、年間の合計所得が多い人ほど高い税率が適用される累進課税になっていますが、不動産や株式などの売却は毎年行うものではなく一時に高額な所得が出るので、たまたま多額の利益が出た時に高額な税金が課されないように、所得の金額ではなく内容によって税率が決まっているのが分離課税です。

所得と資金繰りの違いについて

不動産所得の計算で気を付けなければいけないのが、所得と資金繰りの違いです。
所得=利益ですが、借入返済の元金は経費ではないので、家賃収入全額を返済に充てている場合、元金の返済分は利益として残ることになります。

反対に、資産の減価償却費は購入した翌年以降は支出していなくても経費に計上することができるなど所得金額と資金の流れには多少のずれが起きて、収入をすべて返済に回す納税資金が不足してしまう恐れがあります。
そのため、借入金で投資をする場合は納税額を見込んで資金計画を立てることが求められます。

一方、譲渡所得の場合は、5年以内の短期所有の譲渡益には所得税と住民税合わせて39.63%、5年超の長期所有の場合は20.42%と税負担はおよそ二倍の格差があります。

所有している間は家賃収入を生んでくれても、売却の時に損失が出てしまってはトータルとして投資に成功したとは言えません。
また、建物が古くなると修繕などの維持管理費が高くなったり、家賃が下がる、空室リスクが高まるなどの心配があるので、最終的に物件を売却する出口で戦略が大切、安定した家賃収入を得ていくためには、タイミングを見て物件を買い換えるのが効果的です。

しかし、自分の持っている物件は高く売れて、買い換える物件はお買い得なタイミングというようにすべてが都合よくはいきません。

納税資金で困らないために税金の試算は不可欠

不動産相場が好調な時に買い換えるなら新たな物件を買うときも安くないことを覚悟する必要があります。
買った値段より高く売れて譲渡所得が出る場合、利益に対して税金を支払うと新たな投資資金が目減りして、同じ程度の値段の物件を買うことができなくなってしまいます。

そんな時には、譲渡所得の特例で買い換え特例というものがあり、税金の最大8割を将来に繰り延べることができます。
不動産事業では投資金額自体が大きいために、税金も日常の金銭感覚とはかけ離れて数十万円から数百万円になってしまうこともめずらしくありません。

また、取引のタイミングと納税のタイミングがずれることから、手元に入ってきたお金を使ってしまうと後で納税資金がないと慌てることになってしまいます。

不動産事業を行う場合、上手に税金を節約することと後になって納税資金で困らないために税金の試算は不可欠です。
毎年継続する賃貸経営の不動産所得、売却による一時的な譲渡所得、収益モデルに合わせた計算が大切です。

不動産業者の営業スタッフさんは経験豊富で知識を持っている場合もあるし、税理士などの税務の専門家に相談するのも効果的です。

OGIホールディングスより一部引用)