OGIホールディングス監修!不動産事業の収益モデル

OGIホールディングス

定年退職後の生活には自ら備えておくこと

日本は男女ともに世界有数の平均寿命を誇る長寿社会ですが、せっかく長生きするなら老後を豊かに送りたいものです。
一方で公的な年金は老後の安心とゆとりを得るにはほど遠いのが実情で、定年退職後の生活には自ら備えておくことが大切です。

老後の備えというと貯蓄を思い浮かべる人が多いですが、長引く低金利社会で利息には期待できず、貯蓄の元本を取り崩しては底をつくのが心配で安心して使うこともできません。
そこで老後の備えに適しているのが、高齢で働けなくなっても資産運用の収益が継続的に見込める不動産事業です。

昔から土地持ちといえば資産家の代名詞であるほど不動産は高価な財産の代表格でした。
そのため、不動産事業は限られたお金持ちのものと思ってしまいますが、土地や建物の資産価値を担保に借入をすれば少ない手元資金でも始めることが可能です。

借入金で物件を購入して、返済には毎月の家賃収入を充てていくことで手元資金の支出を抑えながら資産形成、返済がおわれば名実ともに自分の財産となり、以後の家賃収入は不動産を持ち続けている限り安定収入を見込むことができます。

空室リスクがもっとも危険

この時に気を付けておかなければいけないのが空室リスクで、空室で収入がとだえても借入返済や固定資産税などの維持管理費は支払い続ける必要があります。
一般的には都市部などの好立地では空室リスクが低いですが物件自体も効果なので投資利回りは低くなりがち、地方都市などでは物件が安いので高い投資利回りが見込めますが空室リスクも高くなります。

空室時には自己資金で対応する余力があるなら地方都市などの手ごろな物件で高い投資利回りを目指し、空室を避けて安定を求めるなら投資利回りは低くても都市部の物件を狙うと効果的です。

個人で不動産事業を始めると、毎年1月から12月までの1年分を一つの会計期間として、翌年3月15日までに確定申告をして納税します。
その際、賃貸経営の収益は不動産所得、売却した場合の収益は分離課税の譲渡所得といって別々に計算をします。

給料や事業経営、賃貸経営などの所得は総合課税といって、年間の合計所得が多い人ほど高い税率が適用される累進課税になっていますが、不動産や株式などの売却は毎年行うものではなく一時に高額な所得が出るので、たまたま多額の利益が出た時に高額な税金が課されないように、所得の金額ではなく内容によって税率が決まっているのが分離課税です。

所得と資金繰りの違いについて

不動産所得の計算で気を付けなければいけないのが、所得と資金繰りの違いです。
所得=利益ですが、借入返済の元金は経費ではないので、家賃収入全額を返済に充てている場合、元金の返済分は利益として残ることになります。

反対に、資産の減価償却費は購入した翌年以降は支出していなくても経費に計上することができるなど所得金額と資金の流れには多少のずれが起きて、収入をすべて返済に回す納税資金が不足してしまう恐れがあります。
そのため、借入金で投資をする場合は納税額を見込んで資金計画を立てることが求められます。

一方、譲渡所得の場合は、5年以内の短期所有の譲渡益には所得税と住民税合わせて39.63%、5年超の長期所有の場合は20.42%と税負担はおよそ二倍の格差があります。

所有している間は家賃収入を生んでくれても、売却の時に損失が出てしまってはトータルとして投資に成功したとは言えません。
また、建物が古くなると修繕などの維持管理費が高くなったり、家賃が下がる、空室リスクが高まるなどの心配があるので、最終的に物件を売却する出口で戦略が大切、安定した家賃収入を得ていくためには、タイミングを見て物件を買い換えるのが効果的です。

しかし、自分の持っている物件は高く売れて、買い換える物件はお買い得なタイミングというようにすべてが都合よくはいきません。

納税資金で困らないために税金の試算は不可欠

不動産相場が好調な時に買い換えるなら新たな物件を買うときも安くないことを覚悟する必要があります。
買った値段より高く売れて譲渡所得が出る場合、利益に対して税金を支払うと新たな投資資金が目減りして、同じ程度の値段の物件を買うことができなくなってしまいます。

そんな時には、譲渡所得の特例で買い換え特例というものがあり、税金の最大8割を将来に繰り延べることができます。
不動産事業では投資金額自体が大きいために、税金も日常の金銭感覚とはかけ離れて数十万円から数百万円になってしまうこともめずらしくありません。

また、取引のタイミングと納税のタイミングがずれることから、手元に入ってきたお金を使ってしまうと後で納税資金がないと慌てることになってしまいます。

不動産事業を行う場合、上手に税金を節約することと後になって納税資金で困らないために税金の試算は不可欠です。
毎年継続する賃貸経営の不動産所得、売却による一時的な譲渡所得、収益モデルに合わせた計算が大切です。

不動産業者の営業スタッフさんは経験豊富で知識を持っている場合もあるし、税理士などの税務の専門家に相談するのも効果的です。

OGIホールディングスより一部引用)

ロイヤルウッドが理想とするフランク・ロイド・ライトの建築理念

ロイヤルウッドについて

ロイヤルウッドは、フランク・ロイド・ライトの建築理念を継承して、住宅を提供する会社です。

日本にも著名な建築家はいますが、フランク・ロイド・ライトの名前がマスコミ等で語られることは滅多にありません。

現代の日本社会で、フランク・ロイド・ライトの建築理念が必要とされるには理由があります。

フランク・ロイド・ライトは20世紀を代表するアメリカの建築家です。

20世紀初頭のアメリカでは、欧州の伝統様式が建築に用いられていました。

フランク・ロイド・ライトは、アメリカの土地にあった建築のあり方を追求し、プレイリーハウスを創案しました。

また、無味乾燥な現代建築を批判し、命のある生命体のような有機的建築を目指しました。

これらの概念は当時から世界中の建築家に影響を与え、20世紀を代表する建築家の一人として位置づけられました。

日本では旧帝国ホテルの設計者として知られています。

旧帝国ホテルは、フランク・ロイド・ライトのみごとな造形感覚を形にした名建築として高い評価を受けましたが、戦後に解体され、ファサードの一部が愛知県の明治村に保存されています。

フランク・ロイド・ライトは旧帝国ホテル設計のために日本へ滞在中、いくつかの建物の設計を手がけ、数棟が日本に現存しています。

また、フランク・ロイド・ライトは日本人の弟子も育て、その中の一人がロイヤルウッドの「アザレア」のコンセプト設計者、堀越英嗣氏の師匠である天野太郎氏です。

日本の街並みは、江戸時代までは日本建築による統一したきれいな街並みが存在していました。

明治時代は欧州の伝統様式を慎重に導入し、街並みはところどころに洋風の建築が建つものの、極端に壊れたものではありませんでした。

ところが、戦後の高度経済成長期と共に、伝統様式ではない近代建築が普及し、日本のきれいな街並みは失われ、現代に至っています。

現代の街並みは住宅地においても統一されたものではなく、商業目的でたてられた住宅だけが目立つ、混乱したものになっています。

オーガニックハウスの概要

フランク・ロイド・ライトの理念を受け継ぐオーガニックハウスは、日本人に正当な建築のあり方や理念を教えてくれるものです。

プレーリーハウスはアメリカの大平原に適したものとしてつくられましたが、日本の風景にも良く似合います。

緩やかな屋根勾配と、深い庇のでは、日本建築の伝統でもあります。

プレイリーハウスが、アメリカの大平原をイメージしてつくられたものであるにもかかわらず、日本の風景に適合しているのには理由があります。

フランク・ロイド・ライトは日本の文化に憧れを持ち、建築作品においても日本文化の影響が感じられます。

プレイリーハウスが日本の風景と調和するのも、フランク・ロイド・ライトが日本文化から影響を受けたことと無関係ではありません。

ロイヤルウッドは、フランク・ロイド・ライト財団とライセンス使用許諾契約を締結し、その建築理念を日本に紹介しています。

フランク・ロイド・ライトの建築理念は時代を超えた普遍性があり、理念の無い無機質な建築物で覆われた現代の都市空間に、新鮮な驚きを与えてくれます。

フランク・ロイド・ライトの建築理念である有機的建築は、そこに住む人々に快適な空間を与えてくれます。

それは、世界的な建築家、フランク・ロイド・ライトからの時代を超えたプレゼントといえます。

現代の日本の街並みに、フランク・ロイド・ライトの理念を受け継ぐ建築が建つことは、衝撃的なことです。

優れた建築家の理念とは、それほど大きな影響を都市景観に与えます。

フランク・ロイド・ライトの建築理念

フランク・ロイド・ライトの建築理念を継承する住宅は、住みやすい住宅でもあります。

フランク・ロイド・ライトの建築は、そこに住む人々の幸せを第一に考えてつくられています。

フランク・ロイド・ライトの建築理念は、そこに住む人々に最も大きな恩恵を与えてくれます。

建物の中央には家族が集うリビングや、オープンなキッチンが設けられ、建物全体の中心的な役割を果たします。

中心から伸びる場所には家族が個別に使う空間が設けられていますが、それぞれが遮断されてなく、お互いの雰囲気が感じられる空間構成となっています。

外装と内装の連携はみごとで、建築がひとつの有機体として統一されています。

ロイヤルウッドのつくる住宅は、日本の街並みに合うように、アレンジが加えられています。

その地の景観に適合することを、フランク・ロイド・ライトも望んでいます。

アレンジはフランク・ロイド・ライトの理念を壊すものではなく、あくまでも継承するものです。

そこに住む人々は、偉大な建築家の理念が、快適な空間と同意語であることを理解します。

床、壁、天井は単独で存在するものではなく、それぞれが関連付けられています。

装飾や模様もバラバラではなく、意味を持つものです。

外部から見る住宅の外観は、はるか以前からその場所にたっていたように、みごとに周辺環境と調和しています。

※「ロイヤルウッド 評判」より抜粋

形ある物に投資して利益が得られる不動産ファンド

投資といえば、株やFXが主流ですが、実は不動産にも注目が集まっています。

不動産ファンドは、これからの投資に役立つ選択肢の一つで、株やFXとは異なる特徴やメリットが備わります。

出資者を募るファンドは、株においても存在しますが、株に資金を投入して利益を得るのには限界があります。

しかし、不動産ファンドは投資の規模が大きく、高額物件に資金投入を行うことも不可能ではなくなるので、密かに人気を集めているのが特徴です。

また、ファンドなので利益は分散されますが、同時にリスクも分け合えますから、高い収益性と損をするリスクが減らせるという、魅力的な投資の両立が行えるでしょう。

投資家にとって、ローリスクハイリターンは理想的なので、不動産ファンドが注目されるのは必然的です。

勿論、出資金がなければファンドに参加出来ませんが、今は少額でも投資可能な商品が登場していますから、誰でも気軽に選べるようになっています。

投資はどの分野においても、資金力が収益性に関係するので、収入が限られる個人の運用には限界があります。

ただ、ファンドなら個人の限界を超えられますし、少額投資の選択肢も用意されていますから、手元の少ない資金で大きく運用を始めたい人にも最適です。

一方、投資で最も嫌われるのは、収益が減ることよりも資金がマイナスに転じる結果です。

手元の資金を失うケースは稀ですが、元本を割ってしまっては投資の価値が損なわれるので、元本を割らないように運用を行うことが基本です。

その点、不動産ファンドならリスクが出資者の間で分散されますから、ファンドが倒産しない限り、手元から資金が消える恐れはないといえます。

つまり、資金は常に維持出来ますし、元本割れを起こす恐れも小さいので、継続的に収益が得られる可能性があることを意味します。

当然ながら、どの程度利益が得られるかは資金によりますし、投資先や仕方によっても変わるでしょう。

不動産ファンドで分かっているのは、最低でも将来性が合って元本を割る心配が少なく、株とは違う投資先になるということです。

資金力があれば、一人で高額な物件を購入したり、運用して継続的に利益を出すことも可能です。

所が、一般的なサラリーマンにとっては非現実的ですし、仮に資金提供を受けたとしても、個人で物件を所有し続けるのにはリスクがあります。

個人で投資するかファンドを選ぶか否かは、資金という大前提の条件もありますが、最終的にはリスクを取るかどうかで決まります。

不動産ファンドは、資金力がある人程メリットを授受出来ますが、投資額が限られる個人にも魅力があると考えられます。

投資家の巨額な運用に乗っかる、そういった形で少額投資が行なえますから、物件を選ぶ手間やリスクがなく、プロの判断に任せて資金投入出来る点が魅力的です。

近年では、知名度の高い金融機関も参入しているので、選びやすく安心して任せることが出来ます。

信頼性のある企業が提供していますから、必ず儲かると謳うような胡散臭い話とは違い、前向きに検討する価値のある現実的な投資方法といえるでしょう。

■不動産投資にもデメリットはある

ただし、投資には少なからずデメリットもあるので、利点だけでなく短所にも目を向けることが大切です。

主なデメリットとしては、出資者の数が増えることで管理コストが高まり、全体的に分配金が減少する点が挙げられます。

出資者が少ないままであれば、必ずしもこういった状況にはならないでしょうが、ファンドの性質を考慮すると避けることは難しいのが現実です。

それでも、リスクの分散効果は逆に高まりますから、一方的に出資者の増加が良くないとは断定出来ません。

投資にリスクは付きものですし、リスクが存在しない運用はあり得ませんから、資金を損ねたり失いたくなければ、むしろ有力な投資先の筆頭候補に変わります。

不動産に投資する性質上、利益を生む物件の価値を維持することが不可欠なので、管理を行う会社の信頼性であったり、その管理体制には注意を払うことをおすすめします。

買ったり借りてくれる物件を見極める目、これもファンドには絶対に欠かせませんから、先を見据えて物件を選ぶことが出来る、そのようなファンドに参加することが肝心です。

短期間の株投資、頻繁に相場が変わるFXとは異なり、長い目で収益性を見守ることが出来る投資方法です。

株も長期運用は可能ですが、不動産には付加価値が付けられる工夫や、積極的に収益性が求められる余地が存在します。

所有して価値が上がるまで待つという、受け身の投資とはやや異なる性格なので、待つよりも積極的な投資を行いたい人に適しています。

投資が有価証券に変わる株や、短期間で数字が上下するゲーム性のあるFXと比べ、不動産は建物を提供して役立つ見返りが利益に繋がる点が大きく異なります。

単なる数字遊びではありませんから、株等のゲーム性が苦手な人でも、現実に役立つ意味のある選択肢として選ぶことが出来ます。

 

みんなで大家さん」より一部抜粋

民事再生も債務整理のひとつ

債務整理の種類として、あまり一般に知られていないのが、個人再生だと思います。

これは、民事再生法に基づく手続きで、個人再生とも、民事再生とも呼ばれます。

自己破産は、すべてをゼロからスタートしなおす際に利用する債務整理方法です。(免責にならないものもあるようですが)

また、任意整理は、今ある債務を債権者との話し合いの上で圧縮し、減額してもらう方法です。

一方、個人再生は、住宅などの資産を失わずに、今ある債務を5分の1程度(最低100万円以上)にまで大幅に減額してもらえるという国が定めた制度です。

個人再生をした場合、この減額された額を3年間に分割して返済することになります。

民事再生法に基づく債務整理方法は、当然、裁判所への申し立てが必要になります。

また、自己破産などは財産がない場合にはそれほど難しくありませんが、個人再生は非常に複雑な手続が必要になるので、弁護士などに依頼して進めてもらうのが良いでしょう。

依頼料はかかりますが、個人再生委員への報酬額が少なくて済むなどのメリットもありますし、認められれば大幅な返済額減額となるので、この債務整理をする場合は弁護士に依頼することをお勧めします。

また、個人再生を行うには、いくつかの条件があります。

まず、住宅ローン以外の借金の総額が5000万円を超えないこと。

継続して借金を返済できる定期収入の見込みがあり、2年分の所得が減額後の返済額を上回ること。

そして、借金をしたのが個人である、ということです。

つまり、会社経営者が会社のためにした借金は、個人再生の対象にはならないということですね。

デメリットは、官報に載ってしまうということや、一定期間信用情報機関に載ってしまうということなどです。

また、退職金の見込み額や、所得の明細書、公共料金の明細書などを提示する必要があるため、周囲に知られずに手続きを進めようとする場合には注意が必要です。

どの債務整理方法を選ぶのかと言うことは、一度決めたら後から変更することはなかなかできません。

自分にあった手続きを取るようにしましょう。

過払い、債務整理などのご相談は川崎のコチラの事務所で決まり